پایان احتکار زمین در ایران چگونه رقم می‌خورد؟

همانطور که می‌دانید، مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای انسانی است و تأمین آن در هر جامعه‌ای، به‌ویژه در کشوری مثل ایران که با مشکلات اقتصادی و اجتماعی مختلف دست و پنجه نرم می‌کند، اهمیت زیادی دارد. در چند سال اخیر، بازار مسکن کشور با بحران‌های جدی مواجه شده و شاهد افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش عرضه و مشکلات متعدد در این حوزه هستیم. به عنوان یک کارشناس حوزه مسکن، تحلیل شما از وضعیت فعلی این بازار چیست و چه عواملی به این بحران دامن زده است؟ایری: بله، مسکن یکی از بخش‌های اساسی زندگی اجتماعی و اقتصادی مردم است. در شرایط فعلی، وضعیت بازار مسکن در ایران، همان‌طور که اشاره کردید، به یک بحران جدی تبدیل شده است. در حقیقت، بحران مسکن در کشور تنها به یک مشکل اقتصادی محدود نمی‌شود، بلکه دارای ابعاد اجتماعی و فرهنگی وسیعی نیز است. افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم، کمبود عرضه، و پیچیدگی‌های قوانین و مقررات تنها برخی از علل اصلی این بحران هستند.یکی از مهم‌ترین عوامل، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با رشد سریع تقاضاست. در دهه‌های اخیر، با توجه به رشد جمعیت، مهاجرت‌های شهری و تغییرات فرهنگی، نیاز به مسکن افزایش یافته است. از طرف دیگر، به دلیل مشکلات اقتصادی و کمبود سرمایه‌گذاری، پروژه‌های مسکونی جدید به کندی پیش می‌روند و بسیاری از پروژه‌ها متوقف شده‌اند. علاوه بر این، تورم و نوسانات اقتصادی نیز نقش بزرگی در افزایش قیمت‌ها و ایجاد شرایط سخت برای سازندگان و خریداران دارد.

 این موارد به وضوح نشان می‌دهند که وضعیت بازار مسکن کشور پیچیده و نیاز به اقدام فوری و جدی دارد. در این شرایط، چه راهکارهایی برای افزایش عرضه مسکن و بهبود وضعیت بازار مسکن در ایران به نظر شما مناسب است؟ایری: برای حل این بحران، نیازمند یک برنامه‌ریزی بلندمدت و استفاده از استراتژی‌های چندوجهی هستیم. به عبارت دیگر، باید به مسائل اقتصادی، اجتماعی، و قانونی توجه کرد و از ابزارهای مختلف برای حل مشکلات موجود استفاده کرد که در ادامه، به تحلیل دقیق‌تر چند راهکار کلیدی در این زمینه می‌پردازم:

ایری: یکی از چالش‌های اساسی در حوزه مسکن، مسئله تأمین مالی است. در شرایط فعلی، سازندگان مسکن و متقاضیان خرید مسکن با مشکل اصلی تأمین منابع مالی مواجه هستند. در حقیقت، نرخ بهره بالا و شرایط سخت دریافت وام و عدم ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام ساخت مسکن توسط بانک مرکزی باعث شده که حتی برای بسیاری از اقشار متوسط جامعه هم امکان خرید مسکن و ساخت مسکن فراهم نباشد.برای حل این مشکل، نخستین قدم، ایجاد تسهیلات مالی بلندمدت با بهره پایین و شرایط مناسب است. به طور کلی بیشتر تسهیلات موجود برای مسکن در حال حاضر کوتاه‌مدت هستند و اغلب بهره‌های زیادی دارند. این امر باعث می‌شود که برای اقشار مختلف جامعه، به ویژه قشر متوسط و پایین، امکان خرید مسکن بسیار محدود شود. در هر شرایطی دولت می‌تواند با همکاری بانک‌های کشور، تسهیلات بلندمدت و کم‌بهره برای خریداران مسکن فراهم کند. به علاوه، برنامه‌ریزی برای وام‌های ساخت مسکن برای سازندگان باید صورت گیرد تا پروژه‌های مسکونی سریع‌تر و با هزینه کمتری به نتیجه برسند.

علاوه بر این، یکی از ابزارهای بسیار مؤثر در تأمین مالی پروژه‌های مسکونی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) است. این صندوق‌ها با جذب سرمایه‌های مردمی و سرمایه‌گذاران، امکان تأمین مالی پروژه‌های مسکونی را فراهم می‌کنند. به این ترتیب، هم افراد می‌توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند و هم منابع مالی برای ساخت مسکن جدید تأمین خواهد شد.دولت همچنین باید اوراق مسکن را در بازار سرمایه به‌طور جدی معرفی کند. این اوراق می‌توانند به عنوان ابزاری برای جذب سرمایه‌های خصوصی برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی مورد استفاده قرار گیرند. با گسترش این ابزارها، سرمایه‌گذاران می‌توانند با ریسک کمتر در پروژه‌های مسکونی سرمایه‌گذاری کنند و این امر موجب رشد بازار مسکن می‌شود.

ایری: یکی دیگر از راه‌های مهم برای افزایش عرضه مسکن، حمایت از بخش خصوصی است. بخش خصوصی توان بالقوه‌ای برای تأمین و ساخت مسکن دارد، اما نیازمند شرایط و حمایت‌های مناسب است.در حال حاضر، فرآیندهای پیچیده و زمان‌بر اداری برای صدور مجوزهای ساختمانی یکی از بزرگترین موانع در این حوزه است. برای رفع این مشکل، لازم است که پنجره واحد برای صدور مجوزها ایجاد شود. در این سیستم، همه مراحل از جمله اخذ مجوزهای محیط زیستی، تأسیسات شهری و سایر مجوزهای مرتبط، باید در یک نهاد واحد انجام شود که این می‌تواند باعث کاهش زمان و هزینه‌های مربوط به صدور مجوزها شود که این ککار در دولت سیزدهم شروع شده و امیدواریم در این دولت هم ادامه پیدا کند.به علاوه، حمایت‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن می‌تواند مشوقی برای افزایش ساخت‌وساز در کشور باشد. برای مثال، کاهش یا معافیت مالیاتی برای پروژه‌های مسکونی که به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد ساخته می‌شوند، می‌تواند انگیزه بسیاری برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند. همچنین، تسهیلات زمین و واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان مسکن با شرایط آسان‌تر می‌تواند هزینه‌های ساخت را به‌شدت کاهش دهد.

ایری: کمبود زمین مناسب برای ساخت مسکن، یکی از مشکلات جدی در این زمینه است. به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، قیمت زمین به قدری بالا رفته که ساخت مسکن در این مناطق به‌شدت دشوار شده است.یکی از راهکارهای مؤثر در این زمینه، استفاده از اراضی دولتی و زمین‌های بایر است. در حال حاضر، بخش زیادی از زمین‌های دولتی بدون استفاده باقی مانده‌اند. مانندطرح های نهضت ملی مسکن و مسکن ملی این زمین‌ها می‌توانند به سازندگان مسکن واگذار شوند تا در ازای آن، پروژه‌های مسکونی ساخته شوند. این کار به کاهش هزینه‌های ساخت مسکن کمک می‌کند و عرضه مسکن را افزایش می‌دهد. به‌ویژه زمین‌هایی که در حاشیه‌های شهرها و مناطقی با قیمت پایین‌تر قرار دارند، می‌توانند برای پروژه‌های مسکونی استفاده شوند.همچنین، دولت می‌تواند طرح‌های توسعه‌ای برای اراضی حاشیه‌ای در نظر بگیرد. این اراضی معمولاً در نقاطی قرار دارند که برای ساخت مسکن به لحاظ اقتصادی و زیست‌محیطی مناسب‌تر هستند. در این مناطق، دولت باید به‌طور همزمان با ارائه خدمات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و حمل‌ونقل عمومی، زمینه‌های زندگی را برای مردم فراهم کند.

ایری: استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند به حل بسیاری از مشکلات موجود در صنعت مسکن کمک کند. با بهره‌گیری از فناوری‌های جدید، امکان تسریع در ساخت، کاهش هزینه‌ها و افزایش کیفیت مسکن فراهم می‌شود.یکی از این فناوری‌ها، چاپ سه‌بعدی است. این فناوری به‌ویژه برای ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و سریع‌الساخت مناسب است. چاپ سه‌بعدی می‌تواند به سازندگان کمک کند که با هزینه کمتر و سرعت بالاتر، واحدهای مسکونی تولید کنند. این تکنولوژی در بسیاری از کشورهای جهان در حال استفاده است و می‌تواند به‌ویژه برای پروژه‌های مسکن اجتماعی و اقشار کم‌درآمد مفید باشد.همچنین، ساخت‌وسازهای مدولار و استفاده از مصالح پیش‌ساخته می‌تواند به کاهش هزینه‌ها و زمان ساخت کمک کند که برای این منظور می‌توانیم از شرکت‌های دانش بنیاد داخلی که ظرفیت زیادی هم دارند کمک بگیریم. این روش‌ها می‌توانند در پروژه‌های مسکونی بزرگ و پروژه‌های مسکن اجتماعی به‌طور ویژه مورد استفاده قرار گیرند. علاوه بر این، استفاده از انرژی‌های تجدیدپذیر مانند پنل‌های خورشیدی در ساخت مسکن می‌تواند هزینه‌های جاری مسکن را کاهش دهد و از طرفی به کاهش آلاینده‌های محیطی کمک کند.در کنار این موارد، استفاده از هوش مصنوعی و داده‌کاوی در فرآیندهای ساخت می‌تواند به بهینه‌سازی منابع و مدیریت پروژه‌ها کمک کند. به طور مثال، استفاده از نرم‌افزارهای پیشرفته برای تحلیل نیازهای مسکن و پیش‌بینی روندهای آینده می‌تواند کمک کند که پروژه‌ها به‌طور مؤثری برنامه‌ریزی شوند و از هدررفت منابع جلوگیری شود.

ایری: یکی دیگر از راهکارها، آموزش و ترویج فرهنگ سرمایه‌گذاری در مسکن است. بسیاری از افراد هنوز از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌طور کامل بهره‌برداری نمی‌کنند و سرمایه در بازارهای موازی مانند طلا و ارز سوق پیدا می‌کند. برای حل این مسئله، دولت و رسانه‌ها می‌توانند با آگاهی‌رسانی در خصوص فرصت‌ها و ابزارهای جدید مالی در حوزه مسکن، مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک (REITs) و اوراق مسکن، به مردم کمک کنند که با سرمایه‌گذاری در این بخش، نه تنها برای خود مسکن تأمین کنند بلکه به رشد بازار مسکن نیز کمک کنند.

ایری: یکی از مشکلات جدی بازار مسکن در ایران، احتکار زمین و مسکن است که مجلس اقداماتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین استفاده از خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان را تعبیه کرده است. برخی از سرمایه‌گذاران و زمین‌داران، با هدف افزایش قیمت‌ها، اقدام به نگهداری اراضی بایر و مسکن‌های خالی می‌کنند و بانک‌ها هم متاسفانه تبدیل به یکی از بزرگترین بنگاه‌داران این حوزه شده‌اند.فارس: چگونه می‌توان نقش دولت در حمایت از ساخت مسکن ارزان‌قیمت را تقویت کرد؟ایری: دولت می‌تواند نقش بسزایی در حمایت از ساخت مسکن ارزان‌قیمت ایفا کند. نخستین قدم در این راستا، تأمین منابع مالی ویژه برای پروژه‌های مسکن اجتماعی است. یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که دولت می‌تواند برای حمایت از مسکن ارزان‌قیمت استفاده کند، تخصیص یارانه‌های مستقیم به سازندگان مسکن است. این یارانه‌ها می‌توانند به سازندگان کمک کنند که مسکن‌های ارزان‌تری بسازند و در اختیار اقشار کم‌درآمد قرار دهند.راهکار دیگر، حمایت مالی از طرح‌های مسکن ملی و اجتماعی است. این طرح‌ها معمولاً نیاز به سرمایه‌گذاری کلانی دارند، اما به دلیل هدف اجتماعی آن‌ها، می‌توانند برای دولت اولویت داشته باشند. در این زمینه، دولت می‌تواند از طریق سیاست‌های مالیاتی مناسب (مانند معافیت‌های مالیاتی یا کاهش مالیات بر عایدی ساخت‌وساز)، انگیزه برای توسعه این پروژه‌ها را ایجاد کند.چه راهکارهایی برای کنترل افزایش قیمت زمین و جلوگیری از سفته‌بازی در بازار مسکن وجود دارد؟

ایری: سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت‌ها و ایجاد عدم تعادل در بازار است. برای مقابله با این پدیده، حاکمیت باید مالیات‌های بازدارنده برای کسانی که به‌طور مفرط زمین یا مسکن خریداری می‌کنند، وضع کند. به‌ویژه مالیات بر زمین‌های بایر و مسکن‌های خالی می‌تواند این روند را متوقف کند. این مالیات‌ها باعث می‌شوند که زمین‌داران و صاحبان مسکن‌های خالی انگیزه کمتری برای نگهداری این املاک داشته باشند و مجبور به عرضه آن‌ها به بازار شوند.راهکار دیگر، ایجاد محدودیت‌هایی برای خرید و فروش زمین در برخی مناطق خاص است. این محدودیت‌ها می‌تواند به‌طور موقت یا دائمی در مناطقی که بیشتر مستعد سفته‌بازی هستند، اجرا شود. این اقدام می‌تواند از حباب‌های قیمتی جلوگیری کند و از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری نماید.چگونه می‌توان فرآیندهای قانونی و اداری در حوزه ساخت و ساز را ساده‌سازی کرد؟ایری: برای تسریع در ساخت مسکن و کاهش هزینه‌های اضافی، لازم است که فرآیندهای اداری و قانونی به‌طور جدی ساده‌سازی شوند. یکی از این اقدامات، اجرای مدل "پنجره واحد" است که در آن همه مراحل اداری و قانونی از جمله اخذ مجوزهای محیط زیستی، بهداشتی، ساخت و استفاده از زمین، توسط یک نهاد واحد پیگیری شود. این کار می‌تواند زمان‌های انتظار برای دریافت مجوزها را به‌شدت کاهش دهد و سازندگان مسکن را از مواجهه با دوندگی‌های اداری رهایی بخشد.راهکار دیگر، دیجیتالی کردن فرآیندهای اداری است. با استفاده از سیستم‌های آنلاین و اتوماسیون، مراحل صدور مجوزها می‌تواند سریع‌تر و شفاف‌تر انجام شود. این اقدام به کاهش فساد اداری و تسهیل فرآیندهای ساخت‌وساز کمک خواهد کرد.

فارس: آیا امکان تأمین مسکن در مناطق روستایی و کمتر توسعه‌یافته برای کاهش فشار بر شهرهای بزرگ وجود دارد؟ایری: یکی از روش‌هایی که می‌تواند به حل بحران مسکن در مناطق شهری کمک کند، توسعه مسکن در مناطق روستایی و کمتر توسعه‌یافته است. این مناطق به دلیل هزینه پایین‌تر زمین و دسترسی به منابع طبیعی، می‌توانند گزینه‌های مناسبی برای ساخت مسکن به شمار روند.برای این منظور، دولت باید زیرساخت‌های لازم مانند جاده، برق، آب و گاز را به این مناطق ببرد و خدمات عمومی مانند آموزش و بهداشت را فراهم کند. علاوه بر این، می‌توان از توسعه شبکه حمل و نقل عمومی و ایجاد مشوق‌های اقتصادی برای ساکنان شهری جهت مهاجرت به این مناطق استفاده کرد. این اقدامات می‌تواند باعث کاهش فشار بر شهرهای بزرگ شود و در عین حال، توسعه اقتصادی و اشتغال در این مناطق را به همراه داشته باشد.همچنین، دولت می‌تواند با حمایت از کسب‌وکارهای محلی و ایجاد فرصت‌های شغلی در این مناطق، انگیزه برای سکونت در مناطق روستایی را افزایش دهد.برای مثال، استفاده از توسعه صنعت گردشگری یا کشاورزی مدرن در این مناطق می‌تواند به جذب جمعیت و کاهش تراکم جمعیت در کلان‌شهرها کمک کند.